En pleine crise du logement en Europe, les villes redoublent d’efforts pour attirer les grands investisseurs internationaux et relancer la construction. Le salon international de l’immobilier de Cannes s’impose comme un rendez-vous clé, où le résidentiel suscite un intérêt croissant.
Le logement abordable, les dynamiques démographiques et la nécessité d’un rapprochement entre secteur public et privé sont au cœur des discussions du Mipim (marché international des professionnels de l’immobilier). Conférences, sommet de « ré-investissement » et interventions de nombreux maires témoignent d’une volonté commune de trouver des solutions.
Comme d’autres représentants de grandes métropoles venus séduire les investisseurs, le maire de Londres, Sadiq Khan, a lancé un appel direct lors de son discours lundi devant un parterre de professionnels : « plus d’investissements s’il-vous-plaît dans ma ville ».
Les investisseurs institutionnels, parmi lesquels assurances, gestionnaires d’actifs et fonds de pension, pourraient jouer un rôle clé pour combler le déficit de logements. « Ils peuvent aider à combler ce fossé, par exemple en cas de problèmes chez les promoteurs nationaux, et fournir du stock de logement », explique Tom Leahy, directeur de la recherche en actifs réels en Europe pour MSCI. En France, des entreprises proches du secteur public, comme CDC Habitat et Action Logement, ont largement investi en 2024 en rachetant des logements à des promoteurs en difficulté.
« Le problème actuellement est que l’immobilier dans son ensemble manque de nouveaux capitaux entrants », poursuit Tom Leahy, évoquant l’impact de la hausse des taux d’intérêt sur le marché.
À l’échelle mondiale, les actifs immobiliers et les infrastructures gérés par des entreprises représentaient plus de 13.000 milliards de dollars en 2023, selon MSCI, dont 22 % consacrés au logement.
En France, les investisseurs institutionnels se sont progressivement détournés du secteur résidentiel depuis les années 1980, privilégiant des placements plus lucratifs dans les bureaux, l’hôtellerie ou même les marchés financiers.
Toutefois, la tendance s’inverse. « Si vous regardez où les investisseurs veulent déployer des capitaux, le résidentiel est encore très haut placé (…), en raison de tendances structurelles : pénurie de logements, croissance des loyers dans beaucoup de grandes villes européennes, urbanisation, croissance démographique », souligne Tom Leahy.
À l’opposé, l’essor du télétravail a freiné le développement du marché des bureaux, entraînant une baisse de la valeur de certains espaces professionnels.
« Le marché locatif peine à séduire les investisseurs »
La part du résidentiel dans les investissements a connu une forte progression ces dernières années dans plusieurs pays européens, notamment au Royaume-Uni et en Espagne. L’Allemagne fait exception, son parc locatif privé étant déjà majoritairement géré par des entreprises.
« Les deux marchés les plus dynamiques en Europe sont le Royaume-Uni et l’Espagne car ce sont des marchés dérégulés, avec des loyers qui montent » et un retour sur investissement « au-delà de 5% », indique Stéphane Theuriau, président de BC Partners Real Estate.
Les loyers ont grimpé en moyenne de 9 % au Royaume-Uni et de 11 % en Espagne en 2024, poussant le gouvernement espagnol à adopter des mesures pour tenter d’enrayer cette flambée des prix et stimuler la construction.
En France, le marché locatif peine à séduire les investisseurs institutionnels. « La rentabilité n’est pas assez attractive » en raison de l’encadrement des loyers dans les zones tendues, analyse Florence Semelin, spécialiste du résidentiel au sein du cabinet JLL.
L’impact des financiers sur les locataires divise. Certains investisseurs de long terme contribuent à la professionnalisation du marché locatif, cherchant à stabiliser leurs locataires sur la durée. À l’inverse, d’autres, plus axés sur la rentabilité, exercent une forte pression à la hausse sur les loyers, selon Tom Leahy.
Face à cette situation, des associations ont manifesté mardi et mercredi devant le Mipim. Jean-Baptiste Eyraud, porte-parole de Droit au logement, dénonce un salon qui serait une « fabrique de la spéculation, du logement cher et de la crise du logement ».
Quant à la construction neuve en France, elle repose largement sur les ménages, qui ont financé 83 % des projets en 2023, tandis que les entreprises, hors bailleurs sociaux, ne représentaient que 12 % des investissements.
« C’est un enjeu de faire revenir les investisseurs institutionnels, mais cela ne suffira pas pour faire repartir la machine » de la construction, prévient la Fédération française du bâtiment.
(Avec AFP)