Crédit immobilier : pourquoi la parenthèse des taux plus bas est déjà refermée pour les acheteurs

Emprunter pour devenir propriétaire va coûter plus cher en 2026 et au-delà. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, la remontée des taux de crédit immobilier est désormais enclenchée et devrait se poursuivre sur les deux prochaines années. En cause, un contexte économique incertain, la hausse du coût de la dette française et des banques soucieuses de préserver leurs marges, au risque de restreindre encore l’accès au financement pour de nombreux ménages.

Le signal est clair et il ne laisse guère de place à l’optimisme pour les candidats à l’achat ! Après plusieurs mois d’accalmie, la baisse des taux immobiliers a pris fin et la tendance s’est inversée depuis la rentrée 2025, confirmant un mouvement de fond désormais bien installé.

Les taux de crédit immobilier repartent à la hausse

Présentant les derniers chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, l’économiste Michel Mouillart a été explicite. « Nous sommes sur deux années en cours et à venir qui sont des années de remontée des taux des crédits », a-t-il déclaré lors d’une conférence de presse en ligne. En décembre 2025, le taux moyen des crédits immobiliers s’établissait à 3,17%, hors assurance et frais annexes, après un point bas observé à 3,06% en juin et août de la même année.

Cette hausse, encore progressive, pèse déjà sur le coût global des opérations. Tous frais compris, le taux moyen pratiqué au quatrième trimestre 2025 atteint 3,85% pour un emprunt sur vingt ans et plus, selon les données de la Banque de France. Concrètement, cela représente environ 43.500 euros d’intérêts pour chaque tranche de 100.000 euros empruntés sur vingt ans, un niveau qui commence à peser lourdement sur les projets immobiliers.

Pourquoi les banques relèvent leurs conditions

Pour Michel Mouillart, cette évolution traduit avant tout « la réalité économique qui s’impose aux établissements de crédit ». Les banques françaises sont en effet fortement dépendantes des conditions de financement de l’État, puisqu’elles empruntent sur les marchés une partie des fonds qu’elles prêtent ensuite aux ménages et aux entreprises.

Or, le coût de la dette française a atteint fin 2025 des niveaux historiquement élevés, inédits depuis près de quinze ans. Face à cette situation, les établissements ont été contraints de réajuster leurs coûts de financement et d’augmenter les taux des emprunts afin de préserver leurs marges, dans un environnement économique jugé plus incertain.

Des crédits de plus en plus longs pour compenser

La pression sur le pouvoir d’achat immobilier se traduit déjà par un allongement significatif de la durée des prêts. La durée moyenne des crédits immobiliers frôle désormais les 21 ans, un niveau jamais enregistré par l’Observatoire Crédit Logement/CSA depuis sa création il y a près de vingt ans.

Avec une durée moyenne précisément établie à 250 mois, les emprunteurs s’approchent dangereusement de la limite maximale autorisée par la Banque de France et le ministère de l’Économie, fixée à 25 ans. Une situation qui illustre la difficulté croissante pour les ménages de boucler leur plan de financement sans alourdir excessivement leurs mensualités.

À moyen terme, la poursuite de la hausse des prix immobiliers pourrait accentuer ces tensions. Selon la Fnaim, les prix ont progressé de 0,8% l’an dernier. Si cette tendance se confirme, deux scénarios se dessinent, explique Michel Mouillart. Soit la part des mensualités dans les revenus des emprunteurs augmente, soit, hypothèse plus préoccupante, « l’autre possibilité, qui est à craindre, c’est la réduction » du nombre d’emprunteurs.

Un constat partagé par la Fnaim, qui soulignait récemment que « le marché du crédit demeure difficilement accessible pour une grande partie des ménages », avec un accès au financement « majoritairement réservé aux ménages les plus aisés ». Dans ce contexte, la question du crédit immobilier s’impose plus que jamais comme un enjeu central du marché du logement.

Nice-Presse avec des contenus de l’AFP