Nice concentre tous les ingrédients d’un marché locatif meublé dynamique : tourisme international, population étudiante (Université Côte d’Azur, 35 000 étudiants), cadres en mobilité, retraités s’installant sur la Côte d’Azur. Du Vieux-Nice au Carré d’Or, de Cimiez au port, la demande en meublé ne faiblit pas.
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Un T2 meublé se loue entre 800 et 1 200 €/mois selon le quartier et les prestations. Mais 2026 marque un tournant réglementaire. Deux textes modifient la donne pour les propriétaires niçois.
La loi Le Meur : de nouvelles contraintes sur les meublés de tourisme
La loi n°2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, vise spécifiquement les locations meublées de courte durée (type Airbnb). Ses principales mesures :
Enregistrement obligatoire en mairie. Tout meublé de tourisme doit obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la commune. Nice, qui disposait déjà d’un dispositif de déclaration, voit ses obligations renforcées. Sans ce numéro, la publication d’annonces sur les plateformes est interdite.
DPE obligatoire. Les meublés de tourisme sont désormais soumis à une obligation de performance énergétique. Dès à présent, un DPE de classe E ou supérieure est requis pour obtenir une autorisation de changement d’usage. À terme, l’alignement avec les exigences de la loi Climat et Résilience imposera une classe D minimum à compter du 1er janvier 2034.
Limitation de la durée de location courte durée. Les communes situées en zone tendue, et Nice en fait partie, peuvent abaisser le plafond de location touristique d’une résidence principale de 120 à 90 jours par an. La mairie de Nice dispose désormais de cet outil.
Quotas et autorisations. La loi autorise les communes à instaurer des quotas de meublés de tourisme par quartier et à soumettre les changements d’usage à autorisation avec compensation.
Le PLF 2026 : le régime réel LMNP préservé
La loi de finances pour 2025 a introduit la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value en cas de revente d’un bien en location meublée.
Cette mesure, entrée en vigueur pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, a suscité de vives inquiétudes chez les investisseurs.
Le projet de loi de finances pour 2026, adopté après recours à l’article 49 alinéa 3 de la Constitution, n’a pas durci davantage le dispositif. Le texte final maintient le cadre existant :
- Le régime réel LMNP reste accessible avec amortissements du bien et du mobilier
- La réintégration des amortissements dans la plus-value (issue de la LF 2025) reste en vigueur
- Le micro-BIC reste une option (avec un abattement ramené à 30 % pour les meublés de tourisme non classés, contre 50 % auparavant — mesure issue de la loi Le Meur)
Ce que ça change concrètement à Nice
Pour les propriétaires niçois, la situation se divise en deux :
Location meublée longue durée (bail d’un an ou 9 mois étudiant) : peu de changements. Le régime réel LMNP fonctionne comme avant. Les amortissements, les charges déductibles (intérêts, travaux, copropriété, CFE) restent optimisables. C’est le cadre le plus stable.
Location meublée touristique (Airbnb, Booking) : durcissement net. Entre l’enregistrement mairie, le DPE, la possible réduction à 90 jours pour les résidences principales et l’abattement micro-BIC réduit à 30 %, la rentabilité de la location courte durée se contracte. Certains propriétaires du Vieux-Nice ou du port pourraient arbitrer en faveur de la longue durée, ou simplement opter pour le régime réel afin de conserver leur avantage fiscal plutôt que de subir la baisse de l’abattement au micro-BIC.
Pour comprendre l’ensemble des évolutions fiscales et réglementaires, un guide détaillé fait le point sur les nouvelles règles de la LMNP en 2026 et leurs conséquences pratiques pour les bailleurs.
Anticiper plutôt que subir
Nice reste une ville où la location meublée a du sens — à condition d’adapter sa stratégie. Les propriétaires qui clarifient dès maintenant leur positionnement (longue durée vs tourisme), leur régime fiscal (réel vs micro-BIC) et leurs obligations administratives seront les mieux armés pour la suite.