Longtemps considérée comme un « juste milieu » entre Nice et Antibes, Cagnes-sur-Mer séduit par son calme, sa situation géographique et son accessibilité. Si les prix au mètre carré ont connu une nette inflation post-Covid, plusieurs quartiers restent encore abordables… à condition de savoir où chercher !
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« On parle souvent de Cagnes-sur-Mer comme d’une ville de navetteurs, mais ce n’est pas si simple. Il y a une vraie clientèle locale, des retraités, quelques jeunes actifs, mais surtout beaucoup de gens qui souhaitent s’y installer durablement » nous explique Valérie Ximenes, directrice de l’agence Saint Pierre Immobilier, implantée depuis 1979.
Cagnes-sur-Mer n’est pas (seulement) une station balnéaire : elle vit toute l’année. Mais elle reste très prisée par des acheteurs venus d’ailleurs. « Des Parisiens qui préparent leur retraite, des gens qui vendent à Cannes ou dans d’autres coins, et qui recherchent ici un cadre plus tranquille. »
Le rectangle d’or, toujours en tête !
Du Cros aux Vespins, en passant par l’Hippodrome, ce sont les quartiers les plus cotés de la ville. « C’est ce que j’appelle le rectangle d’or. On est entre le bord de mer et la nationale, au calme, proche de tout. » Les prix y atteignent 6.500 € le m², voire davantage pour les petites surfaces rénovées. « Sur certaines résidences avec vue sur la Méditerranée, on peut même flirter avec les 8.000 €/m²…»
Pour les budgets plus serrés, plusieurs alternatives permettent encore de s’offrir un bien avec du potentiel. « Le centre, autour de la place De Gaulle, reste très vivant et plus accessible. Le quartier de la gare, lui, a bien été revalorisé par les aménagements récents, mais les prix y sont encore en-dessous du littoral. »
Autre piste : le Béal. « C’était un secteur plus ancien, mais qui a bien évolué avec les constructions neuves. Il reste plus abordable, bien situé.»
Une ville qui attire… mais pas tous les profils
Depuis la flambée des prix post-Covid, une partie des primo-accédants a disparu du marché. « Pendant trois ou quatre ans, je n’en voyais plus du tout. Les prix étaient trop élevés, les taux remontaient. Là, on les revoit un peu, parce que le marché se stabilise. »
Mais la pression des locations saisonnières pèse encore. « Toutes les petites surfaces proches de l’eau partent souvent en Airbnb. Les gens croient que c’est rentable, puis se rendent compte du travail que cela demande. Beaucoup finissent par revenir vers la location classique. »
Ce qui fait la force de Cagnes-sur-Mer, selon Valérie Ximenes, c’est son équilibre.
« On est entre le village et la ville, à taille humaine. On a le bord de mer, l’hippodrome, les commerces, mais sans le stress de Nice. C’est une ville qui reste tranquille, avec une qualité de vie très appréciée. C’est justement ce que beaucoup de gens cherchent. »