L'investissement immobilier locatif est une voie couramment empruntée par ceux qui cherchent à diversifier leur portefeuille d'investissements, à générer un revenu supplémentaire, ou à se préparer pour une retraite confortable.
Parmi les différentes approches que l'on peut adopter, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est une option à la fois attrayante et accessible pour de nombreux contribuables français.
Depuis son introduction en 1949, le statut LMNP a connu une popularité croissante, avec une augmentation récente des demandes de 20%, reflétant ainsi sa pertinence et sa fiabilité comme outil de planification financière à long terme. Bien que le statut LMNP présente de nombreux avantages, il existe également certaines contraintes et risques associés, notamment en ce qui concerne les changements fiscaux et réglementaires potentiels.
Comprendre la LMNP
La définition de la LMNP est la suivante : il s’agit d’un statut qui s'adresse aux propriétaires particuliers qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés. Ce statut est différent des lois de défiscalisation traditionnelles car il n'offre pas de réduction ou de déduction d'impôt. Au lieu de cela, il permet aux propriétaires de dégager des revenus issus des loyers qui deviennent non imposables.
Pour être éligible au statut de LMNP, plusieurs conditions doivent être remplies :
- Le propriétaire doit être un particulier.
- Le bien mis en location doit être meublé et convenable pour une occupation normale par le locataire. Cela signifie qu'il doit contenir tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale.
- Les revenus locatifs ne doivent pas excéder un certain plafond. En particulier, les revenus de location ne doivent pas dépasser 50% des revenus globaux reçus par le propriétaire par an, et le propriétaire ne doit pas retirer plus de 23 000 euros bruts par an du bien mis en location.
Les avantages de la LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offre une série d'avantages fiscaux qui peuvent rendre cette forme d'investissement particulièrement attrayante pour certains investisseurs.
Les deux régimes fiscaux
En tant que LMNP, les revenus que vous gagnez de la location de biens meublés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux régimes fiscaux sont possibles : le régime micro-BIC, qui vous donne droit à une déduction forfaitaire de 50 % pour frais et charges, et le régime réel qui permet la déduction des charges réelles et l'amortissement du bien et des meubles.
La délégation de la gestion locative
En tant que propriétaire, vous pouvez déléguer la gestion de votre bien à une agence immobilière ou à une société de gestion de biens. Cela signifie que vous pouvez bénéficier des avantages de la location sans avoir à vous soucier de l'administration quotidienne.
L'amortissement
Le régime réel de la LMNP permet d'amortir la valeur du bien immobilier (hors terrain), ainsi que les meubles. Cet amortissement permet de réduire le revenu imposable et donc l'impôt à payer. Il est même possible de créer un déficit reportable sur les bénéfices des années suivantes.
La possibilité de louer sur une courte durée pour un loyer plus élevé
Enfin, le statut LMNP vous permet de louer votre propriété sur une base de courte durée, ce qui peut vous permettre d'exiger un loyer plus élevé par rapport à une location à long terme. Cela peut également offrir une certaine flexibilité si vous souhaitez utiliser la propriété vous-même à certains moments de l'année.
Les inconvénients de la LMNP
- Le dispositif LMNP permet de réduire, voire même d'annuler, la base imposable de vos loyers. Cela signifie que vous pouvez réduire votre base imposable grâce à la déduction de vos charges liées au logement. Cependant, cette réduction d'impôt ne s'applique qu'aux revenus locatifs et non aux autres sources de revenus (revenus du travail, les revenus de capitaux, etc.).
- Les propriétaires qui bénéficient du statut LMNP sont soumis aux fluctuations législatives et réglementaires. En effet, des changements fiscaux et réglementaires peuvent survenir de temps à autre, pouvant influencer de manière significative les avantages liés à ce statut.
- Si vous investissez dans une résidence services (étudiants ou séniors) et que le gestionnaire de la résidence fait faillite, le propriétaire du bien LMNP peut se retrouver dans une situation difficilement soutenable. Son bien est situé dans une résidence en faillite, qui risque de se dégrader, sans possibilité de revente ni de perception de loyers.
