Vous envisagez d’investir en location meublée et vous vous demandez comment fonctionne la fiscalité LMNP en 2025 ? Ce régime fiscal séduit de plus en plus d’investisseurs grâce à ses avantages attractifs, comme l’amortissement du bien ou l’abattement forfaitaire en micro-BIC. Pourtant, il n’est pas toujours évident de savoir quel régime choisir ni comment déclarer ses revenus. Voici les grandes lignes de la fiscalité du LMNP à retenir !
Rappels sur le statut LMNP
Le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) permet aux particuliers de louer un bien meublé tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Ce dispositif s’adresse à tous les investisseurs qui souhaitent percevoir des revenus complémentaires tout en optimisant leur imposition.
Pour être éligible au statut LMNP, vous devez remplir trois critères essentiels :
- Louer un bien meublé, c’est-à-dire équipé de façon à permettre une occupation immédiate (lit, cuisine équipée, rangements…).
- Percevoir moins de 23 000 € de loyers annuels, ou doivent représenter moins de 50 % de vos revenus globaux.
- Ne pas être inscrit au registre du commerce comme loueur professionnel.
En tant que loueur en meublé non professionnel, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers classiques.
Deux options fiscales s’offrent à vous :
- Le régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire.
- Le régime réel, qui permet de déduire les charges et d’amortir le bien.
Il est possible d’investir dans la location meublée de façon classique ou bien dans une résidence de service comme les résidences étudiantes. Ces résidences répondent à un besoin fort de logement dans les métropoles, dont à Marseille.
L’investisseur signe un bail commercial avec le gestionnaire de résidence, ce qui lui garantit un versement de loyers récurrent même en cas de vacance locative.
Quel régime fiscal choisir : micro-BIC ou réel ?
Le statut LMNP offre deux options fiscales aux investisseurs : le micro-BIC et le régime réel simplifié. Chacun présente ses avantages selon votre profil et le niveau de charges liées à votre bien.
Le régime micro-BIC : simple et rapide
Ce régime est accessible si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 €. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.
Avantages :
- Aucune comptabilité complexe à tenir
- Idéal pour les petits loyers ou faibles charges
- Déclaration simplifiée via le formulaire 2042 C PRO
Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles (intérêts d’emprunt, frais de gestion, travaux…) ni pratiquer d’amortissements.
Le régime réel : pour optimiser la fiscalité
Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges liées à votre investissement, y compris :
- Les intérêts d’emprunt
- Les frais de gestion, d’assurance et d’entretien
- La taxe foncière
- Et surtout, l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux.
Concrètement, l’amortissement permet de répartir la valeur de votre bien (hors terrain) sur plusieurs années, et de la déduire chaque année de vos recettes.
Dans de nombreux cas, le régime réel permet de générer un résultat fiscal nul ou faiblement imposé pendant plusieurs années, sans même créer de déficit. Le régime réel s’adresse aux investisseurs qui ont des charges élevées et qui souhaitent optimiser leur fiscalité sur le long terme.
LMNP 2025 : les dernières évolutions fiscales à connaître
La loi Le Meur du 19 novembre2024 et la loi de finances 2025 viennent apporter des modifications à la fiscalité du LMNP, et plus particulièrement les locations meublées de tourisme dans un objectif de rééquilibrer le marché locatif au profit de la location longue durée.
Mise à jour des plafonds du régime micro-BIC
Les propriétaires de meublés de tourisme voient leur abattement forfaitaire diminuer selon la catégorie de biens :
- Biens meublés non-classés : abattement de 15 % dans une limite de 30 000 € vs 50 % dans une limite de 77 700 € en 2024
- Biens meublés classés et chambres d’hôte : abattement de 50 % dans une limite de 77 700 € vs 77 % dans une limite de 188 700 € en 2024
Réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value
Depuis le 15 février 2025, le calcul de la plus-value lors d’une vente d’un bien en LMNP doit intégrer les amortissements comptables réalisés jusqu’à la date de la transaction. Cela a pour conséquence une hausse de l’imposition à la sortie pour les propriétaires. En moyenne, l’amortissement comptable de la valeur du logement se fait de 20 à 40 ans à hauteur de 2 à 5 % / an.
Toutefois, le régime de la plus-value immobilière prévoit un abattement forfaitaire selon la durée de détention jusqu’à la revente. Au bout de la 22e année, la plus-value est exonérée d’imposition. Les prélèvements sociaux ne sont plus payés à partir de la 30e année.
Pour en savoir plus sur les évolutions du LMNP en 2025 cliquez ici
Comment déclarer ses revenus LMNP ?
Que vous soyez au régime micro-BIC ou au régime réel, la déclaration de vos revenus LMNP nécessite de suivre certaines étapes clés pour rester en conformité avec l’administration fiscale. Voici les étapes à suivre selon le régime fiscal choisi :
Déclarer au micro-BIC :
1. Remplir le formulaire 2042 C PRO, dans la rubrique “Revenus industriels et commerciaux non professionnels”.
2. Indiquer le montant brut des loyers encaissés sur l’année.
3. L’administration applique automatiquement l’abattement de 50 %, sans que vous ayez à le justifier.
Déclarer au régime réel :
1. Tenir une comptabilité annuelle complète (journal, grand livre, bilan…).
2. Remplir les formulaires 2031 et 2033 (ou 2033-A à 2033-E selon votre situation).
3. Joindre ces documents à votre déclaration personnelle via le formulaire 2042 C PRO
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