Un effondrement inédit depuis dix ans : jamais depuis 2014 le volume des nouveaux crédits immobiliers n’avait atteint un niveau aussi bas qu’en 2024, selon les chiffres publiés jeudi par la Banque de France. Pourtant, certains acteurs du marché entrevoient une éclaircie.
L’an dernier, le montant total des nouveaux prêts immobiliers hors renégociations s’est établi à 110,1 milliards d’euros, en net recul par rapport aux 128,6 milliards enregistrés en 2023 (-14 %). En 2021 et 2022, ce volume dépassait encore les 200 milliards d’euros.
Mais l’année 2024 s’est déroulée en deux phases bien distinctes : un premier semestre particulièrement morose, avec moins de 50 milliards d’euros accordés, suivi d’un rebond progressif dans la seconde moitié de l’année.
« Le début d’année 2024 a été catastrophique », se remémore Ludovic Huzieux, cofondateur du réseau de courtage Artémis, lors d’un point presse mercredi.
« On a observé une reprise d’abord timide, puis de plus en plus marquée en fin d’année », analyse-t-il, se félicitant d’entamer 2025 « avec une dynamique bien plus favorable qu’au début de 2024 ».
La Banque de France adopte elle aussi une lecture optimiste de la situation, mettant en avant une nette amélioration des montants de prêts octroyés depuis le printemps, ainsi qu’un assouplissement des conditions de financement.
Avec 11,6 milliards d’euros de nouveaux crédits accordés, le mois de décembre s’impose d’ailleurs comme le meilleur de l’année 2024.
Le regain d’activité du marché du crédit immobilier s’explique aussi par la volonté des banques de relancer leur production de prêts. Le crédit immobilier demeure un levier stratégique essentiel pour attirer de nouveaux clients.
« Les banques sont aujourd’hui toutes prêtes à prêter », observe M. Huzieux, soulignant le retour des établissements nationaux qui s’étaient montrés plus frileux une partie de l’année dernière.
La reprise du crédit immobilier se reflète également dans les bilans annuels des grandes banques. Le Crédit Agricole fait état d’un rebond du crédit à l’habitat en France (+18 % sur un an) au quatrième trimestre, tandis que BPCE (Banques Populaires et Caisses d’Épargne) affiche une progression encore plus marquée (+30 %).
Le président du directoire de BPCE, Nicolas Namais, évoque auprès de l’AFP une reprise « significative » entre octobre et décembre 2024.
Toutefois, il ne s’attend pas à un retour à la normale en 2025, en raison d’un marché du logement neuf en berne et d’une hausse des transactions qui restera « mesurée ».
D’après les premières estimations de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim), le nombre de transactions immobilières en 2024 s’élève à 775 000, soit une baisse de 11 % sur un an.
En trois ans, le marché a chuté de 36 %, un effondrement inédit. « Il s’agit de la plus forte baisse des ventes depuis plus de 50 ans », alertait le 15 janvier Loïc Cantin, président de la Fnaim.
Le taux moyen des crédits immobiliers poursuit sa décrue et atteint 3,30 %, selon la Banque de France. Cependant, cette tendance pourrait toucher à sa limite : après une année de repli continu, plusieurs banques ont amorcé une remontée de leurs taux, selon deux réseaux de courtiers.
Ces taux s’entendent hors frais et assurances. Une fois ces coûts intégrés, le taux moyen s’élevait à 4,25 % pour un prêt d’au moins vingt ans au quatrième trimestre 2024, d’après la Banque de France.
Concrètement, emprunter 100 000 euros sur 20 ans représente désormais un coût total d’environ 50 000 euros d’intérêts.
La montée rapide des taux d’intérêt en seulement quelques trimestres a provoqué un véritable choc pour le pouvoir d’achat immobilier des ménages. Au premier trimestre 2022, ces mêmes taux s’élevaient à seulement 1,80 %, soit plus de deux fois moins.
Dans le même temps, les prix de l’immobilier n’ont connu qu’une correction modérée, rendant l’accession à la propriété toujours aussi difficile.
« On pourrait assister à une stabilisation, voire à une remontée des prix dans certains départements où la demande est forte », anticipe M. Huzieux. Une évolution qui risquerait de freiner la reprise du marché des transactions et des crédits.
Autre conséquence de cette situation tendue : la durée moyenne des prêts immobiliers ne cesse de s’allonger. Selon l’Observatoire Crédit Logement, elle a désormais dépassé les 20 ans, contre 17,1 ans en 2014 et seulement 13,6 ans en 2001.
(Avec AFP)
Commentez l'actualité
Vous ne pouvez plus réagir 20 jours après la publication de l'article. Les contenus insultants ou diffamatoires ne seront pas autorisés, idem pour la publicité et les liens web. En cas de problème ou de contenu illicite, contactez-nous.