Sur le boulevard de la Madeleine, secteur populaire et familial entre Magnan et les premières pentes verdoyantes, l’immobilier attire toujours ceux qui cherchent une adresse niçoise accessible, sans renoncer à la mer et aux commodités.
- Lisez notre dossier spécial, un mois entier à arpenter ce quartier : « La Madeleine, le bastion niçois »
Derrière la vitrine de son agence La Forêt, Léo Melcion, installé depuis trois ans, reçoit chaque jour un public éclectique. « On voit de tout. Jeunes couples, étudiants, primo-accédants, investisseurs… C’est un quartier vivant, historique, avec des familles qui sont là depuis longtemps et des enfants qui rachètent ici. »
Le portrait qu’il dresse est celui d’un secteur encore « raisonnable » au regard du marché niçois. « Pour un appartement, on est en moyenne entre 3.500 euros et 4.000 euros le mètre carré. C’est attractif quand on compare au centre-ville, où les prix montent vite. Ici, on peut rester proche du tram, des bus, de la mer, tout en gardant un budget raisonnable. »
Prix accessibles et vraie vie de quartier
Un deux-pièces se négocie entre 150.000 et 200.000 euros, un trois-pièces plutôt entre 200.000 et 250.000 euros, avec des surfaces standardisées. Studios de 25 à 30 m², deux-pièces autour de 40 m², trois-pièces de 60 m². « Ce sont souvent des premiers achats. Les jeunes couples prennent une ou deux pièces, puis agrandissent ou repartent ensuite. »
La vie locale joue aussi beaucoup. « On a tout ici. Supermarché, pharmacies, écoles, commerces… On n’a pas besoin d’aller en centre-ville pour vivre. Il y a un esprit de quartier, c’est monsieur tout-le-monde qui habite ici. »
Insécurité ? « Il y a encore des clichés »
La Madeleine conserve parfois une réputation peu glorieuse. Léo nuance. « Honnêtement, en trois ans, je n’ai jamais vu de gros problèmes d’insécurité. Une seule épicerie de nuit pose souci, elle est régulièrement fermée administrativement. Après, oui, l’image du quartier est encore à travailler. Certains gardent en tête l’étiquette ‘populaire’. Mais ceux qui visitent changent vite d’avis. »
Selon lui, le tram et les bus ont clairement changé la donne. « C’est très bien desservi. Pour les étudiants, c’est idéal, avec les facs à proximité. On met un bien en location, dans l’heure on a vingt demandes. Le marché locatif est extrêmement dynamique. »
Sur le plan purement patrimonial, le secteur ne promet pas de coup de poker. « Ce n’est pas un quartier où on va faire une très grosse plus-value. C’est plus un achat de résidence principale, un investissement sûr, à long terme. Il y a des plafonds de prix que l’on ne dépassera pas. »
« Un bon compromis niçois »
En remontant le boulevard de la Madeleine, l’atmosphère change. Plus résidentiel, plus vert, plus calme, mais pas forcément plus cher. Au bas du boulevard, en revanche, la mobilité est forte. « Ça tourne vite. Il y a beaucoup d’investisseurs, du Airbnb, de la location longue durée, des étudiants… C’est très mixte. »
Au fil des années, le quartier semble avoir gagné en attractivité, sans perdre son âme. « Je viens d’un coin rural, dans les Vosges » explique Léo. « Je retrouve ici ce côté simple et direct. Les gens sont accessibles, il y a un vrai échange. »
Pour lui, la Madeleine s’affirme comme l’un « des derniers secteurs centraux abordables » de Nice. « Franchement, vu les prix du centre-ville ou de l’Ouest, c’est un très bon compromis. On reste en ville sans y être vraiment. Et on sent que ça continue d’évoluer dans le bon sens. »