Ces 7 experts de l'immobilier vous expliquent dans quel quartier il faut vraiment acheter à Nice : le point au Port, Libération, Saint-​Roch ou encore Cimiez

Pour notre rubrique Nice-​Presse des Quartiers, 7 profes­sionnels de l'immobilier nous ont livré leur analyse du marché dans les diffé­rents coins de la ville : bons plans, atouts, perspec­tives d'avenir… La parole aux experts.

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La Libération : "le compromis parfait"

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Un marché emblé­ma­tique, des jardins verdoyants, des commer­çants histo­riques, des restau­rants atypiques et des projets ambitieux… Depuis quelques années, la Libé est portée par une dynamique nouvelle, qui se traduit par un quartier modernisé, plus que jamais attractif.

"Nos biens se vendent bien et vite, confirme Céline Lions, respon­sable de l'agence Orpi LP Invest depuis 2017. Il y a une forte demande à Libération. Alors que le délai de vente médian est de 90 jours au niveau national et sur la Côte d'Azur, ici, nous sommes plutôt autour des 60 jours". 

Une tendance qui s'explique par les nombreux avantages offerts par le quartier et ses prix moyens (entre 4 000 et 5 000 euros le mètre carré), qui le situent dans la moyenne des quartiers niçois, loin derrière les plus onéreux comme Saint-​​Antoine (5.700 euros) ou le Mont Boron (8.122 euros).

"La proximité avec les commerces, le centre-​​ville et la mer à quelques minutes en tram, le marché de la Libération, la Gare du Sud, l'ouverture imminente d'Iconic, tous ces facteurs expliquent la montée des prix dans le quartier" énumère Céline Lions, qui a grandi ici et qui a assisté aux premières loges à l'évolution de la Libé.

"Que ce soit pour l'achat de sa résidence principale ou pour réaliser un inves­tis­sement locatif, le placement est pérenne sur le long terme. À Libération, on peut diffi­ci­lement se tromper". 

Récemment, et à titre d'exemple, la respon­sable de l'agence Orpi LP Invest a vendu un appar­tement T3 de 67 m² dans un immeuble bourgeois rue Vernier (parmi les rues les plus demandées avec l’avenue Mirabeau, l’avenue Malaussena, l’avenue Borriglione et le boulevard Joseph Garnier) au prix de 315.000 euros (4.700 euros le mètre carré).

"Certains locaux ne jurent que par le Port ou Garibaldi, mais quand ils découvrent Libération, ils nous disent qu'ils ont trouvé le compromis parfait". En dehors des Niçois, nombreux sont les Parisiens, mais aussi… les Danois, à faire de la Libé leur cible !

"Les étrangers aiment énormément la proximité avec les commerces et les beaux immeubles anciens, comme on en retrouve souvent ici". 

Des construc­tions des années 1970 qui plaisent et qui font aujourd'hui de Libération l'un des quartiers où il fait bon vivre et où le marché de l'immobilier connaît une hausse signi­fi­cative. Et si c'était le bon moment pour investir ?

Vieille-​Ville : "une bonne renta­bilité locative"

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Ses façades multi­co­lores, ses ruelles naturel­lement "clima­tisées", ses places bucoliques, ses monuments histo­riques : le centre-​​ancien a décidément tout pour séduire. 

Mais dans un secteur où les prix oscillent entre 5.000 et 12.000 euros le m², entre les plus acces­sibles et les plus attractifs, à l'image de l'iconique rue des Ponchettes, rares sont les Niçois à pouvoir s'offrir un bien pour y vivre à l'année.

"Avant, personne ne voulait du Vieux, pour son côté malfamé. Mais maintenant, tout le monde souhaite acquérir un bien ici", résume Lola Macanda-​​Dauwe, co-​​directrice des agences Palais Immobilier Vieux-​​Nice et Libération.

"Ce qui est un peu dommage, et ce n'est un secret pour personne, c'est qu'une grande majorité de la clientèle souhaite y obtenir un bien uniquement pour faire du saisonnier."

Une tendance qui prend tout son sens en été, le terri­toire étant le plus fréquenté par les nombreux voyageurs qui séjournent dans notre cité. "Détenir un bien ici, c'est l'assurance d'une bonne renta­bilité locative. Les acqué­reurs souhaitent d'ailleurs des appar­te­ments déjà rénovés, clé en main, qui ne néces­sitent qu'un ameublement avant d'être placé sur les plateformes."

Malgré quelques points négatifs qui reviennent souvent, comme "les nuisances sonores", l'absence parfois de "luminosité" et souvent d'un "extérieur", les nombreux avantages offerts par le secteur conti­nuent de séduire.

La "proximité avec les commerces et la plage" en premier lieu, mais aussi les "vues" sur les bâtiments histo­riques. "Même le station­nement n'est plus un problème avec le tram et les parkings du centre-​​ville (Corvesy, Palais de Justice, Saleya…) qui proposent des abonne­ments pour les riverains."

Une demande impres­sion­nante qui a mécani­quement fait grimper les prix, jusqu'aux garages, aujourd'hui rares sur le marché. "Certains se vendent entre 60.000 et 70.000 euros."

Lola Macanda-​​Dauwe et Palais Immobilier ont vendu il y a quelques années pour plus d'un million d'euros "l'unique rez-​​de-​​jardin du Vieux-​​Nice, avec un extérieur de 120 m², dans une maison unique sur trois niveaux et découpée en trois lots."

Une rareté, comme "les biens donnant direc­tement sur le cours Saleya", qui ne "restent jamais bien longtemps en vitrine." Tout comme la célèbre rue Rossetti, nichée entre la colline du Château et la place éponyme, qui reste l'une des plus demandées.

Port Lympia : "des biens d'exception"

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Le port, ses mâts à perte de vue, ses façades typiques et colorées, sa douceur de vivre, ses commer­çants, ses restau­rants, sa proximité avec la vieille ville. Qui ne rêverait-​​il pas de s'installer, pour un temps ou pour la vie, dans ce bastion niçois, si cher aux anciens mais aussi aux plus jeunes ?

Historiquement apprécié des locaux, mais aussi des Français et des étrangers souhaitant poser ses malles dans notre cité, le Port Lympia souffre paradoxa­lement de cette attractivité. 

"C'est un quartier massi­vement recherché, très attractif, avec des prix qui se maintiennent ou augmentent et qui fait face à une pénurie de biens par rapport à la demande, toujours plus grandis­sante, analyse Alain Ricciotti, gérant de l'agence immobi­lière Tosca, fondée en 2016. Même dans l'ancien, les biens à rénover, très recherchés, se font de plus en plus rares." 

Car si certains incon­vé­nients sont à recenser, comme l'absence dans une grande majorité des biens "d'ascenseurs", de "places privées et garages fermés" ou de "grandes terrasses extérieures", les avantages de vivre au port semblent visiblement prendre le dessus dans l'esprit des gens. 

"La vue sur le bassin et le port est majori­tai­rement recherchée, mais cela reste un micro-​​marché, qui repré­sente peu de biens au total. Depuis quelques années, ce sont surtout les rues Bonaparte et Catherine Segurane qui ont la cote, en plus de l'inévitable place Garibaldi et la place du Pin, devenu un secteur très prisé, grâce à sa moder­ni­sation et ses nouveaux commerces". 

Avec des prix moyens dans le quartier qui oscillent entre 5.000 et 7.000 euros le m2, et qui peuvent même parfois s'envoler et dépasser les 10.000 euros le mètre carré sur le boulevard Franck Pilatte, qui regorge de "biens d'exception, avec une vue mer", le coin reste plutôt privi­légié, avec "en plus des anglos-​​saxons histo­ri­quement attachés au port, une recru­des­cence des Allemands, Suisses, Autrichiens et des natifs de l'Europe de l'Est."

Un quartier qui manque également "de grandes surfaces habitables", avec une majorité de "studios, T2 et T3", qui pousse certains proprié­taires à préférer la location saisonnière. 

"Cela cause beaucoup de tort : ils cherchent à faire un maximum de renta­bilité et trouvent davantage leur compte en louant de cette façon, plutôt qu'à des résidents niçois à l'année."

Saint-​Roch : "le premier achat de nombreux jeunes"

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Avez-​​vous déjà pensé à vous installer dans ce quartier emblé­ma­tique et histo­rique de la ville ? Avec un prix moyen au m2 compris entre 4.000 et 4.500 euros dans de l'ancien en bon état, Saint-​​Roch dispose d'appartements autour de 100.000 euros pour un studio, 200.000 euros pour un 2 pièces et 300.000 euros pour un 3-​​4 pièces.

Des prix attractifs par rapport à d'autres quartiers, comme Saint-​​Antoine (5.700 euros), qui incitent les inves­tis­seurs, les jeunes actifs et les seniors à y poser leurs bagages.

"À Saint-​​Roch, nous avons trois grandes catégories bien distinctes, à l'achat ou à la location : les jeunes actifs, les familles et les retraités, énumère Jean-​​Pierre Cusumano, à la tête de l'agence "l'Adresse Saint-​​Roch", incon­tour­nable dans le quartier depuis 20 ans. Il est intéressant aussi de constater que de nombreux jeunes y réalisent leur premier achat". 

Parmi les avantages qui ont permis de dynamiser les lieux, la présence de nombreuses facultés, avec prochai­nement le campus santé, n'y est pas étrangère, tout comme la proximité avec la gare de Nice-​​Riquier, qui attire les travailleurs monégasques.

"La présence de nombreux commerces et la possi­bilité de se rendre à pied au port sont également plébis­citées, ajoute Jean-​​Pierre Cusumano. Ici, nous sommes dans une physio­nomie de petit village, avec à l'inverse de Riquier par exemple, des rues plus larges, plus de lumière et moins de nuisances sonores." 

Avec quelques bonnes affaires à saisir dans de "l'ancien à rénover", dont les prix flirtent avec les "3.000 euros au m2", mais aussi des biens d'exception en étage élevé, "autour des 6.500 euros le m2", le quartier s'adresse à tous, notamment aux familles nombreuses. "Les construc­tions des années 1970-​​1980 faisaient la part belle aux grandes surfaces. À Saint-​​Roch, il est facile de trouver des T3 et T4." 

Saint-​Isidore : "pour ceux qui fuient les contraintes du centre-ville"

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Avec des prix oscillant entre 5.000 et 6.000 euros le mètre carré, Saint-​​Isidore reste attractif, malgré une hausse progressive constatée depuis quelques années. "Ce position­nement attire une clientèle variée, notamment des acheteurs qui fuient les contraintes du centre-​​ville" analyse Laura Montanez. 

"Beaucoup de nos clients viennent du cœur de Nice. Ils veulent éviter des bouchons et des diffi­cultés d’accès." Les programmes neufs rencontrent notamment un vif succès. "Et il reste encore des oppor­tu­nités pour construire sur les hauteurs, ce qui en fait presque une exception." 

Un quartier qui séduit également par son équilibre, entre urbani­sation et qualité de vie préservée. "Les habitants aiment l’accessibilité, l’esprit de village et la proximité avec l’autoroute A8. En vingt minutes, on est à Monaco, en trente minutes, en Italie ou à Cannes." 

Autre point fort : le station­nement gratuit. "C’est un énorme avantage pour les commer­çants et les résidents. C'est une vraie diffé­rence par rapport à d’autres quartiers, où les gens hésitent parfois à acheter à cause de cette problématique." 

Côté trans­ports, Saint-​​Isidore continue son dévelop­pement éclair. En janvier prochain, la ligne 3 du tramway proposera un trajet direct vers le Port, toutes les sept minutes. "Cela va offrir un vrai gain de temps." 

Les résidents appré­cient également l’autonomie que leur offre le secteur. "Ici, on peut tout faire : des courses dans les grandes surfaces ou dans des commerces de produits locaux, profiter des loisirs…" constate Laura Montanez.

Depuis la pandémie, la plaine du Var attire d'ailleurs de nouveaux profils, dont beaucoup de Parisiens. "Ils viennent s’installer ici, profitant du télétravail ou en lançant leurs propres projets. C’est devenu très courant."

Avec près de 2.000 logements supplé­men­taires prévus à court et moyen terme, notamment dans le cadre du programme Cogedim, Saint-​​Isidore confirme son attrac­tivité. "Ce quartier, c’est l’avenir", affirme même Laura Montanez. "Il continue de se développer tout en restant acces­sible, ce qui en fait un endroit idéal pour poser ses bagages ou investir." 

Rue de France : "absolument tout à proximité"

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"Quand on s'approche du Carré d'Or, les prix montent rapidement à 10.000 euros le m² pour un bien rénové, en excellent état" lance Hicham Zennani, agent immobilier chez Zuccarelli, au 8 rue de France. "En moyenne, sinon, c'est plutôt autour de 7.000 euros le m², et cela peut descendre à 5.000 euros si l'on se rapproche de la Californie."

Dernièrement, un appar­tement de 60 m² avec une place de parking, situé au bout de la rue de France, a été vendu 299.000 euros. Mais d'après Hicham Zennani, la tendance dans le secteur est plutôt calme. 

"Il y a moins d'offres à l'achat, mais plus à la location" assure-​​t-​​il. "Le combo location étudiante et location saison­nière est très courant. Les proprié­taires essaient de maximiser leurs revenus de cette manière, avec des locations sur neuf mois et du Airbnb sur l'été."

Un modèle renforcé par la conception des lots dans les immeubles de la rue, majori­tai­rement composés de petites surfaces, comme des studios ou des T2. "Les T4 sont plus compliqués à trouver. Globalement, il y a beaucoup d'appartements de moins de 30 m² en location, qui ne restent pas longtemps sur le marché, donnant l'impression qu'il n'y en a pas beaucoup. Mais en réalité, ils trouvent simplement preneur très rapidement."

Un secteur prisé pour sa proximité avec la zone piétonne, "mais aussi et surtout la mer et les trans­ports en commun." Avec une large offre de restau­rants, bars et commerces, vivre rue de France ne nécessite pas de posséder un véhicule. "Les étudiants comme les touristes ont absolument tout à proximité."

Cimiez : "très bien desservi"

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Connue pour son calme et son raffi­nement, Cimiez est l'un des quartiers les plus prisés de Nice. Chargé d'histoire avec ses monuments comme le Regina ou les Arènes, l'ancienne cité de Cemenelum propose un cadre de vie paisible à quelques minutes seulement du centre-ville.

"Nos biens se vendent rapidement, confirme Clément Vianes, directeur de l'agence Century 21 Lafage Cimiez, ouverte en janvier 2023. La demande est forte, et de nombreux acheteurs tombent amoureux du quartier dès leur première visite."

Avec ses prix situés autour de 8.000 euros le mètre carré, il attire une clientèle variée : des familles niçoises en quête de résidence principale, souvent attirées par la proximité avec les écoles, mais aussi des inves­tis­seurs étrangers qui appré­cient les immeubles bourgeois.

"Nous voyons de plus en plus d'Américains qui choisissent Cimiez pour son calme et son patri­moine archi­tec­tural, loin de l'agitation du centre", ajoute l'agent immobilier. Les appar­te­ments et maisons offrent souvent de grandes surfaces, avec des 3 ou 4 pièces et des immeubles de caractère.

"Récemment, nous avons vendu un appar­tement de 316 m² dans l'emblématique Winter Palace", explique le profes­sionnel du secteur. "Typique d'ici : spacieux, élégant, offrant des vues impre­nables sur la cité et la mer." 

Les appar­te­ments d'une super­ficie allant de 70 à 90 m² sont également courants, permettant aux acheteurs de trouver plus abordable, tout en profitant du prestige de l'emplacement.

Les riverains bénéfi­cient aussi d'une proximité directe avec le centre, souvent acces­sible à pied ou en bus. "Le quartier est très bien desservi par les trans­ports en commun, ce qui permet de rejoindre la place Masséna ou le port en quelques minutes seulement."

De plus, la proximité de la clinique Saint-​​Georges et des nombreux parcs, comme le Jardin des Arènes, renforce le confort de vie des habitants. Le marché reste donc dynamique, avec une demande plus forte que l'offre, rendant l'acquisition parti­cu­liè­rement intéres­sante. "C'est un coin où les prix augmentent réguliè­rement, mais de manière raison­nable, assurant un inves­tis­sement pérenne".