Pour notre rubrique Nice-Presse des Quartiers, 7 professionnels de l’immobilier nous ont livré leur analyse du marché dans les différents coins de la ville : bons plans, atouts, perspectives d’avenir… La parole aux experts.
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La Libération : « le compromis parfait »
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Un marché emblématique, des jardins verdoyants, des commerçants historiques, des restaurants atypiques et des projets ambitieux… Depuis quelques années, la Libé est portée par une dynamique nouvelle, qui se traduit par un quartier modernisé, plus que jamais attractif.
« Nos biens se vendent bien et vite, confirme Céline Lions, responsable de l’agence Orpi LP Invest depuis 2017. Il y a une forte demande à Libération. Alors que le délai de vente médian est de 90 jours au niveau national et sur la Côte d’Azur, ici, nous sommes plutôt autour des 60 jours ».
Une tendance qui s’explique par les nombreux avantages offerts par le quartier et ses prix moyens (entre 4 000 et 5 000 euros le mètre carré), qui le situent dans la moyenne des quartiers niçois, loin derrière les plus onéreux comme Saint-Antoine (5.700 euros) ou le Mont Boron (8.122 euros).
« La proximité avec les commerces, le centre-ville et la mer à quelques minutes en tram, le marché de la Libération, la Gare du Sud, l’ouverture imminente d’Iconic, tous ces facteurs expliquent la montée des prix dans le quartier » énumère Céline Lions, qui a grandi ici et qui a assisté aux premières loges à l’évolution de la Libé.
« Que ce soit pour l’achat de sa résidence principale ou pour réaliser un investissement locatif, le placement est pérenne sur le long terme. À Libération, on peut difficilement se tromper ».
Récemment, et à titre d’exemple, la responsable de l’agence Orpi LP Invest a vendu un appartement T3 de 67 m² dans un immeuble bourgeois rue Vernier (parmi les rues les plus demandées avec l’avenue Mirabeau, l’avenue Malaussena, l’avenue Borriglione et le boulevard Joseph Garnier) au prix de 315.000 euros (4.700 euros le mètre carré).
« Certains locaux ne jurent que par le Port ou Garibaldi, mais quand ils découvrent Libération, ils nous disent qu’ils ont trouvé le compromis parfait ». En dehors des Niçois, nombreux sont les Parisiens, mais aussi… les Danois, à faire de la Libé leur cible !
« Les étrangers aiment énormément la proximité avec les commerces et les beaux immeubles anciens, comme on en retrouve souvent ici ».
Des constructions des années 1970 qui plaisent et qui font aujourd’hui de Libération l’un des quartiers où il fait bon vivre et où le marché de l’immobilier connaît une hausse significative. Et si c’était le bon moment pour investir ?
Vieille-Ville : « une bonne rentabilité locative »
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Ses façades multicolores, ses ruelles naturellement « climatisées », ses places bucoliques, ses monuments historiques : le centre-ancien a décidément tout pour séduire.
Mais dans un secteur où les prix oscillent entre 5.000 et 12.000 euros le m², entre les plus accessibles et les plus attractifs, à l’image de l’iconique rue des Ponchettes, rares sont les Niçois à pouvoir s’offrir un bien pour y vivre à l’année.
« Avant, personne ne voulait du Vieux, pour son côté malfamé. Mais maintenant, tout le monde souhaite acquérir un bien ici », résume Lola Macanda-Dauwe, co-directrice des agences Palais Immobilier Vieux-Nice et Libération.
« Ce qui est un peu dommage, et ce n’est un secret pour personne, c’est qu’une grande majorité de la clientèle souhaite y obtenir un bien uniquement pour faire du saisonnier. »
Une tendance qui prend tout son sens en été, le territoire étant le plus fréquenté par les nombreux voyageurs qui séjournent dans notre cité. « Détenir un bien ici, c’est l’assurance d’une bonne rentabilité locative. Les acquéreurs souhaitent d’ailleurs des appartements déjà rénovés, clé en main, qui ne nécessitent qu’un ameublement avant d’être placé sur les plateformes. »
Malgré quelques points négatifs qui reviennent souvent, comme « les nuisances sonores », l’absence parfois de « luminosité » et souvent d’un « extérieur », les nombreux avantages offerts par le secteur continuent de séduire.
La « proximité avec les commerces et la plage » en premier lieu, mais aussi les « vues » sur les bâtiments historiques. « Même le stationnement n’est plus un problème avec le tram et les parkings du centre-ville (Corvesy, Palais de Justice, Saleya…) qui proposent des abonnements pour les riverains. »
Une demande impressionnante qui a mécaniquement fait grimper les prix, jusqu’aux garages, aujourd’hui rares sur le marché. « Certains se vendent entre 60.000 et 70.000 euros. »
Lola Macanda-Dauwe et Palais Immobilier ont vendu il y a quelques années pour plus d’un million d’euros « l’unique rez-de-jardin du Vieux-Nice, avec un extérieur de 120 m², dans une maison unique sur trois niveaux et découpée en trois lots. »
Une rareté, comme « les biens donnant directement sur le cours Saleya », qui ne « restent jamais bien longtemps en vitrine. » Tout comme la célèbre rue Rossetti, nichée entre la colline du Château et la place éponyme, qui reste l’une des plus demandées.
Port Lympia : « des biens d’exception »
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Le port, ses mâts à perte de vue, ses façades typiques et colorées, sa douceur de vivre, ses commerçants, ses restaurants, sa proximité avec la vieille ville. Qui ne rêverait-il pas de s’installer, pour un temps ou pour la vie, dans ce bastion niçois, si cher aux anciens mais aussi aux plus jeunes ?
Historiquement apprécié des locaux, mais aussi des Français et des étrangers souhaitant poser ses malles dans notre cité, le Port Lympia souffre paradoxalement de cette attractivité.
« C’est un quartier massivement recherché, très attractif, avec des prix qui se maintiennent ou augmentent et qui fait face à une pénurie de biens par rapport à la demande, toujours plus grandissante, analyse Alain Ricciotti, gérant de l’agence immobilière Tosca, fondée en 2016. Même dans l’ancien, les biens à rénover, très recherchés, se font de plus en plus rares. »
Car si certains inconvénients sont à recenser, comme l’absence dans une grande majorité des biens « d’ascenseurs », de « places privées et garages fermés » ou de « grandes terrasses extérieures », les avantages de vivre au port semblent visiblement prendre le dessus dans l’esprit des gens.
« La vue sur le bassin et le port est majoritairement recherchée, mais cela reste un micro-marché, qui représente peu de biens au total. Depuis quelques années, ce sont surtout les rues Bonaparte et Catherine Segurane qui ont la cote, en plus de l’inévitable place Garibaldi et la place du Pin, devenu un secteur très prisé, grâce à sa modernisation et ses nouveaux commerces ».
Avec des prix moyens dans le quartier qui oscillent entre 5.000 et 7.000 euros le m2, et qui peuvent même parfois s’envoler et dépasser les 10.000 euros le mètre carré sur le boulevard Franck Pilatte, qui regorge de « biens d’exception, avec une vue mer », le coin reste plutôt privilégié, avec « en plus des anglos-saxons historiquement attachés au port, une recrudescence des Allemands, Suisses, Autrichiens et des natifs de l’Europe de l’Est. »
Un quartier qui manque également « de grandes surfaces habitables », avec une majorité de « studios, T2 et T3 », qui pousse certains propriétaires à préférer la location saisonnière.
« Cela cause beaucoup de tort : ils cherchent à faire un maximum de rentabilité et trouvent davantage leur compte en louant de cette façon, plutôt qu’à des résidents niçois à l’année. »
Saint-Roch : « le premier achat de nombreux jeunes »
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Avez-vous déjà pensé à vous installer dans ce quartier emblématique et historique de la ville ? Avec un prix moyen au m2 compris entre 4.000 et 4.500 euros dans de l’ancien en bon état, Saint-Roch dispose d’appartements autour de 100.000 euros pour un studio, 200.000 euros pour un 2 pièces et 300.000 euros pour un 3-4 pièces.
Des prix attractifs par rapport à d’autres quartiers, comme Saint-Antoine (5.700 euros), qui incitent les investisseurs, les jeunes actifs et les seniors à y poser leurs bagages.
« À Saint-Roch, nous avons trois grandes catégories bien distinctes, à l’achat ou à la location : les jeunes actifs, les familles et les retraités, énumère Jean-Pierre Cusumano, à la tête de l’agence « l’Adresse Saint-Roch », incontournable dans le quartier depuis 20 ans. Il est intéressant aussi de constater que de nombreux jeunes y réalisent leur premier achat ».
Parmi les avantages qui ont permis de dynamiser les lieux, la présence de nombreuses facultés, avec prochainement le campus santé, n’y est pas étrangère, tout comme la proximité avec la gare de Nice-Riquier, qui attire les travailleurs monégasques.
« La présence de nombreux commerces et la possibilité de se rendre à pied au port sont également plébiscitées, ajoute Jean-Pierre Cusumano. Ici, nous sommes dans une physionomie de petit village, avec à l’inverse de Riquier par exemple, des rues plus larges, plus de lumière et moins de nuisances sonores. »
Avec quelques bonnes affaires à saisir dans de « l’ancien à rénover », dont les prix flirtent avec les « 3.000 euros au m2 », mais aussi des biens d’exception en étage élevé, « autour des 6.500 euros le m2 », le quartier s’adresse à tous, notamment aux familles nombreuses. « Les constructions des années 1970-1980 faisaient la part belle aux grandes surfaces. À Saint-Roch, il est facile de trouver des T3 et T4. »
Saint-Isidore : « pour ceux qui fuient les contraintes du centre-ville »
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Avec des prix oscillant entre 5.000 et 6.000 euros le mètre carré, Saint-Isidore reste attractif, malgré une hausse progressive constatée depuis quelques années. « Ce positionnement attire une clientèle variée, notamment des acheteurs qui fuient les contraintes du centre-ville » analyse Laura Montanez.
« Beaucoup de nos clients viennent du cœur de Nice. Ils veulent éviter des bouchons et des difficultés d’accès. » Les programmes neufs rencontrent notamment un vif succès. « Et il reste encore des opportunités pour construire sur les hauteurs, ce qui en fait presque une exception. »
Un quartier qui séduit également par son équilibre, entre urbanisation et qualité de vie préservée. « Les habitants aiment l’accessibilité, l’esprit de village et la proximité avec l’autoroute A8. En vingt minutes, on est à Monaco, en trente minutes, en Italie ou à Cannes. »
Autre point fort : le stationnement gratuit. « C’est un énorme avantage pour les commerçants et les résidents. C’est une vraie différence par rapport à d’autres quartiers, où les gens hésitent parfois à acheter à cause de cette problématique. »
Côté transports, Saint-Isidore continue son développement éclair. En janvier prochain, la ligne 3 du tramway proposera un trajet direct vers le Port, toutes les sept minutes. « Cela va offrir un vrai gain de temps. »
Les résidents apprécient également l’autonomie que leur offre le secteur. « Ici, on peut tout faire : des courses dans les grandes surfaces ou dans des commerces de produits locaux, profiter des loisirs…» constate Laura Montanez.
Depuis la pandémie, la plaine du Var attire d’ailleurs de nouveaux profils, dont beaucoup de Parisiens. « Ils viennent s’installer ici, profitant du télétravail ou en lançant leurs propres projets. C’est devenu très courant. »
Avec près de 2.000 logements supplémentaires prévus à court et moyen terme, notamment dans le cadre du programme Cogedim, Saint-Isidore confirme son attractivité. « Ce quartier, c’est l’avenir », affirme même Laura Montanez. « Il continue de se développer tout en restant accessible, ce qui en fait un endroit idéal pour poser ses bagages ou investir. »
Rue de France : « absolument tout à proximité »
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« Quand on s’approche du Carré d’Or, les prix montent rapidement à 10.000 euros le m² pour un bien rénové, en excellent état » lance Hicham Zennani, agent immobilier chez Zuccarelli, au 8 rue de France. « En moyenne, sinon, c’est plutôt autour de 7.000 euros le m², et cela peut descendre à 5.000 euros si l’on se rapproche de la Californie. »
Dernièrement, un appartement de 60 m² avec une place de parking, situé au bout de la rue de France, a été vendu 299.000 euros. Mais d’après Hicham Zennani, la tendance dans le secteur est plutôt calme.
« Il y a moins d’offres à l’achat, mais plus à la location » assure-t-il. « Le combo location étudiante et location saisonnière est très courant. Les propriétaires essaient de maximiser leurs revenus de cette manière, avec des locations sur neuf mois et du Airbnb sur l’été. »
Un modèle renforcé par la conception des lots dans les immeubles de la rue, majoritairement composés de petites surfaces, comme des studios ou des T2. « Les T4 sont plus compliqués à trouver. Globalement, il y a beaucoup d’appartements de moins de 30 m² en location, qui ne restent pas longtemps sur le marché, donnant l’impression qu’il n’y en a pas beaucoup. Mais en réalité, ils trouvent simplement preneur très rapidement. »
Un secteur prisé pour sa proximité avec la zone piétonne, « mais aussi et surtout la mer et les transports en commun. » Avec une large offre de restaurants, bars et commerces, vivre rue de France ne nécessite pas de posséder un véhicule. « Les étudiants comme les touristes ont absolument tout à proximité. »
Cimiez : « très bien desservi »
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Connue pour son calme et son raffinement, Cimiez est l’un des quartiers les plus prisés de Nice. Chargé d’histoire avec ses monuments comme le Regina ou les Arènes, l’ancienne cité de Cemenelum propose un cadre de vie paisible à quelques minutes seulement du centre-ville.
« Nos biens se vendent rapidement, confirme Clément Vianes, directeur de l’agence Century 21 Lafage Cimiez, ouverte en janvier 2023. La demande est forte, et de nombreux acheteurs tombent amoureux du quartier dès leur première visite. »
Avec ses prix situés autour de 8.000 euros le mètre carré, il attire une clientèle variée : des familles niçoises en quête de résidence principale, souvent attirées par la proximité avec les écoles, mais aussi des investisseurs étrangers qui apprécient les immeubles bourgeois.
« Nous voyons de plus en plus d’Américains qui choisissent Cimiez pour son calme et son patrimoine architectural, loin de l’agitation du centre », ajoute l’agent immobilier. Les appartements et maisons offrent souvent de grandes surfaces, avec des 3 ou 4 pièces et des immeubles de caractère.
« Récemment, nous avons vendu un appartement de 316 m² dans l’emblématique Winter Palace », explique le professionnel du secteur. « Typique d’ici : spacieux, élégant, offrant des vues imprenables sur la cité et la mer. »
Les appartements d’une superficie allant de 70 à 90 m² sont également courants, permettant aux acheteurs de trouver plus abordable, tout en profitant du prestige de l’emplacement.
Les riverains bénéficient aussi d’une proximité directe avec le centre, souvent accessible à pied ou en bus. « Le quartier est très bien desservi par les transports en commun, ce qui permet de rejoindre la place Masséna ou le port en quelques minutes seulement. »
De plus, la proximité de la clinique Saint-Georges et des nombreux parcs, comme le Jardin des Arènes, renforce le confort de vie des habitants. Le marché reste donc dynamique, avec une demande plus forte que l’offre, rendant l’acquisition particulièrement intéressante. « C’est un coin où les prix augmentent régulièrement, mais de manière raisonnable, assurant un investissement pérenne ».
Bonjour Comment peut on écrire que Cimiez est très bien desservi : trop loin du tram, difficile d’accès en voiture…En outre quasiment aucun commerce…