Investissement immobilier : attention, toutes les villes, même très attrayantes, ne sont pas conseillées pour acquérir puis mettre à louer son bien. Les écarts de rentabilité entre grandes communes sont parfois radicaux.
Énormément de demandes, des tarifs de la pierre et des taux en baisse… L'achat d'une habitation de petite surface est une option à nouveau intéressante pour les investisseurs. L'achat d'un studio, puis sa mise en location, est un bon moyen de gonfler son patrimoine, d'autant plus que les chances de trouver le bon profil de locataire sont accrues avec un marché de plus en plus sous tension. Ajoutons à cela une hausse générale des loyers, et on obtient le combo gagnant.
Néanmoins, la situation géographique de votre acquisition n'est pas à négliger si vous souhaitez faire du profit. C'est ce que révèle une étude partagée par nos confrères du Figaro. Celle-ci porte sur 126 villes de France, des localités de plus de 40.000 habitants dont au moins 1.000 étudiants. C'est en effet cette population qui est la plus susceptible d'emménager dans un petit appartement.
Huit critères ont été observés : la rentabilité brute, le taux de pauvreté des ménages locataires, l'évolution du montant des baux, la taxe sur le foncier bâti en 2024, le nombre de logements du parc privé vacants depuis deux ans ou plus, les salaires des 18 - 25 ans et le pourcentage d'étudiants. Précisons aussi que la politique des municipalités au sujet de l'encadrement des loyers est prise en compte.
Nice trop chère ?
Sans grande surprise lorsqu'on connaît le contexte immobilier sur la Côte d'Azur, nos communes représentantes, à savoir Nice, Toulon et Cannes, ne sont pas bien loties. La dernière nommée est la mieux classée, se situant à la 64e place. Il faut descendre un peu pour voir que la capitale varoise est 69e, et la Baie des Anges encore plus bas, 88e.
Comment expliquer que les cités azuréennes ne soient pas plus intéressantes pour les propriétaires souhaitant mettre à louer un studio ?
Pour Nice, le prix au mètre carré est très élevé (6.410 euros), ce qui se répercute mécaniquement sur les loyers (30 euros, cinq euros de plus qu'à Lyon par exemple). De fait, le rendement annuel brut est assez faible, 5,6%. À titre de comparaison, les premières localités du palmarès tournent davantage autour des 8%, pouvant même monter jusqu'à 12%.
Manque d'étudiants pour Toulon
Quant à Toulon, il s'agit plutôt d'un souci d'effectif. Avec seulement 3% d'étudiants recensés, elle est loin des aires urbaines du haut du panier. On retrouve également un peu moins de foyers composés d'une seule personne (46,5%), comme à Nice d'ailleurs (46,1%). Des ménages plus en mesure d'opter pour ce type de résidence que les familles ou les couples, entre autres.
En revanche, la ville du Var a pour elle un tarif au mètre carré bien plus abordable (3.404 euros), tout comme les loyers (21 euros), ce qui lui confère tout de même une meilleure rentabilité. Avec un bénéfice de 7,4% par an, les logeurs toulonnais sont globalement dans la moyenne, sur cet indicateur.
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