Avenue iconique du centre-ville niçois, Jean-Médecin reste l’un des axes les plus prisés de la capitale azuréenne. Si les prix peuvent y grimper jusqu’à 10.000 € le m² pour certains biens de standing, les rues attenantes comme Lépante et Paris connaissent aussi, plus timidement, leur heure de gloire.
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Avec son tramway, ses commerces et ses immeubles bourgeois, Jean-Médecin reste une colonne vertébrale du centre-ville niçois. Un secteur historiquement recherché, qui continue d’être valorisé, notamment sur sa partie Sud et ses rues perpendiculaires.
« Jean-Médecin a toujours été stratégique, mais c’est un marché très segmenté » analyse Dov Fraenckel, co-gérant de Terence Frank Real Estate.
« Plus on est proche de la place Masséna, plus c’est cher. Un dernier étage rénové avec terrasse peut facilement atteindre les 8.000 à 10.000 euros du mètre carré. Autour, des rues comme Lépante ou la rue de Paris grimpent fortement. Il y a douze ans, c’étaient encore les dernières rues abordables du centre. Aujourd’hui, elles attirent une clientèle bobo et commerçante. »
Des « niches » encore accessibles?
Pour ceux qui cherchent une bonne affaire, tout n’est pas perdu. « Il reste des opportunités à saisir à proximité de Jean-Médecin, notamment autour de la rue de Paris ou dans le haut de Lépante. On peut y trouver du 5.000 à 6.500 euros du m² sur des biens à rénover, avec un fort potentiel de plus-value » explique Dov Fraenckel. « C’est un secteur jeune, commerçant, avec un vrai potentiel. »
Son associé Terence Frank confirme. « L’essor de ce périmètre s’explique par des projets structurants comme l’arrivée du tram, mais aussi par une vague d’investisseurs qui a su flairer le bon moment. Jean-Médecin, c’est aussi le lien naturel entre la gare, la mer et le Vieux-Nice. »
Notre-Dame : un quartier qui se cherche encore
Et juste derrière ? Notre-Dame, longtemps présenté comme « le prochain bon plan », n’a pas encore connu la même flambée.
« On nous l’a beaucoup vendu ces dernières années, mais les prix n’ont pas vraiment explosé » tempère Terence Frank. « Cela reste un quartier de gare, qui en France conserve souvent un profil plus populaire. »
Pour autant, l’arrivée du complexe Iconic, la requalification des espaces publics et l’installation de nouvelles enseignes contribuent à rehausser l’attractivité du secteur. « Le marché a été dynamisé, les échanges vendeurs-acquéreurs sont plus fluides, mais ce n’est pas encore une envolée » nuance-t-il.
Sur l’ensemble du centre-ville, la demande évolue. « Le marché n’est plus le même. Il y a deux ans, pour un bien à vendre, on avait trois offres. Aujourd’hui, c’est souvent trois biens pour un acquéreur. La hausse des taux a tout ralenti…»
